Construire un patrimoine immobilier et faire fructifier son épargne apparaît évident, mais ne se pratique pas sans connaître la fiscalité qui s’impose. Pour optimiser le rendement de votre investissement ou une succession, vous devez vous informer sur l’imposition en vigueur.
À travers ce guide pratique, vous découvrirez, entre autres, les possibilités pour bénéficier d’exonération partielle ou totale de l’impôt foncier. Les choix d’investissements se réalisent en fonction de votre profil et de votre patrimoine. La défiscalisation n’est pas gage d’un investissement avantageux. L’allègement de l’imposition est un bonus supplémentaire au sein d’une opération rentable en elle-même. Voici les différents dispositifs légaux pour vous aider dans votre optimisation fiscale :
Défiscaliser son premier investissement immobilier
Se lancer dans son premier investissement immobilier n’est jamais facile. Beaucoup de questions surgissent et la peur de perdre de l’argent n’est jamais très loin.
Concernant la partie imposition, l’achat de sa résidence principale ne profite pas de dispositif de défiscalisation. Néanmoins, certains cas particuliers bénéficient d’un allègement financier pendant un certain temps.
Le PTZ et le Prêt Action Logement
Le prêt à taux zéro et le prêt action logement permettent d’obtenir un emprunt pour un projet immobilier avec une limite de fond. Mais, cet emprunt est remboursable en différé, jusqu’à 60 mois et sans taux d’intérêt ou très faible pour le PAL. Ces deux prêts aidés sont cumulables, et soumis à certaines conditions.
Conditions pour bénéficier du PTZ :
- destiné à la résidence principale ;
- être primo-accédant ;
- complément d’un emprunt bancaire ;
- soumis à un montant maximum ;
- destiné principalement à un logement neuf ou en construction, selon la zone d’habitation concernée ;
- soumis à un plafond de ressources du ménage ;
- peut-être assorti d’un autre prêt aidé :
- PAS : prêt d’accession social ;
- PAL : prêt action logement ;
- PEL : prêt épargne logement ;
- PC : prêt conventionné.
Plafonds de ressource par ménage en 2022 pour le PTZ, revenu fiscal de référence N-2 :
| Zones d’habitation | ||||
| Composition du ménage | Zone A et A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 2 | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
| 3 | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
| 4 | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| 5 | 85 100 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € |
| 6 | 96 200 € | 78 000 € | 70 200 € | 62 400 € |
| 7 | 107 300 € | 87 000 € | 78 300 € | 69 600 € |
| À partir de 8 | 118 400 € | 96 000 € | 86 400 € | 76 800 € |
Conditions pour bénéficier du PAL :
- destiné à l’achat d’un logement neuf, en construction ou type HLM, mais dans ce cas avec une performance énergétique comprise entre A et E ;
- montant maximum accordé 40 000 € ;
- taux d’intérêt fixe à 0,5 % + assurance ;
- être salarié du secteur privé non agricole dans une entreprise de plus de 10 salariés
Plafonds de ressource par ménage en 2022 pour le PAL, revenu fiscal de référence N-2 :
| Zones d’habitation | |||||
| Composition du ménage | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 et C | Zone RDOM |
| 1 | 39 363 | 39 363 | 32 084 | 28 876 | 29 079 |
| 2 | 58 831 | 58 831 | 42 846 | 38 560 | 38 834 |
| 3 personnes ou 1 personne et 1 personne à charge | 77 120 | 70 718 | 51 524 | 46 372 | 46 700 |
| 4 personnes ou 1 personne et 2 personnes à charge | 92 076 | 84 708 | 62 202 | 55 982 | 56 377 |
| 5 personnes ou 1 personne et 3 personnes à charge | 109 552 | 100 279 | 73 173 | 65 856 | 66 320 |
| 6 personnes ou 1 personne et 4 personnes à charge | 123 275 | 112 844 | 82 465 | 74 219 | 74 742 |
| Par personne supplémentaire | + 13 734 | + 12 573 | + 9 200 | + 8 277 | + 8 342 |
Taxe foncière
Dans le cadre d’une construction, l’acquéreur peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Il suffit d’adresser au centre des finances publiques une déclaration de fin de travaux dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de la construction.
Pour l’achat d’un logement neuf déjà construit, vous pouvez obtenir un dégrèvement de votre impôt foncier pendant 5 ans, si vous prouvez un bilan énergétique de très bonne qualité, comme le permet la norme BBC 2005.
Taxe d’habitation
Concernant la taxe d’habitation, aujourd’hui elle n’existe plus pour 80 % des Français pour leur résidence principale. Cette exonération est soumise à un plafond de ressource. Mais, cette taxe persiste pour les résidences secondaires en revanche.
Voici les plafonds de ressources pour être exonéré de cette taxe :
| Nombre de part(s)
(quotient familial) |
Revenu fiscal de référence
à ne pas dépasser pour bénéficier d’un dégrèvement de 100 % |
Revenu fiscal de référence
à ne pas dépasser pour bénéficier d’une exonération partielle dégressive |
| 1 | 28 150 € | 28 150 € < RFR < 29 192 € |
| 1,5 | 36 490 € | 36 490 € < RFR < 38 053 € |
| 2 | 44 830 € | 44 830 € < RFR < 46 914 € |
| 2,5 | 51 085 € | 51 085 € < RFR < 53 169 € |
| 3 | 57 340 € | 57 340 € < RFR < 59 424 € |
| 3,5 | 63 595 € | 63 595 € < RFR < 65 679 € |
Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxe-habitation#
Défiscaliser un investissement immobilier locatif
Investir dans un logement locatif pour obtenir des revenus supplémentaires attire de plus en plus de particuliers. Attention tout de même à la fiscalité de votre bien immobilier afin d’optimiser au mieux son rendement.
LMNP
La location meublée non professionnelle offre de nombreux avantages pour un premier investissement, sans lourdes charges d’intendance.
Les avantages du LMNP
| Prix du bien | -20 % de TVA récupérables |
| Régime d’imposition | Micro BIC ou réel simplifié |
| Rentabilité | Importante |
| Impôts | Déficit foncier reportable si régime au réel simplifié — non-imposition possible |
| Montant des loyers | Non plafonnés et garantis si résidence senior |
| Durée de location | Saisonnière non professionnelle ou long terme |
| Locataire | Pour résidence principale ou secondaire |
Dans le cas d’un LMNP, le montant des loyers ne doit pas dépasser 23 000 € par an, sinon vous devrez passer au statut LMP, loueur meublé professionnel. Vos revenus fonciers doivent être déclarés en tant que bénéfice industriel et commercial : BIC. Puis, vous affinez en choisissant le régime micro-BIC ou le régime au réel simplifié :
- Micro-Bic = 50 % d’abattement sur vos revenus issu de la location d’office sans justificatif ;
- Réel simplifié = possibilité de déduire : les travaux, le mobilier, les charges de copropriété, honoraires d’agence, les intérêts du crédit et même la valeur du bien. Le déficit foncier est reportable.
Le régime au réel est bien souvent le plus avantageux dans le cas du LMNP.
De plus, il est possible de récupérer le montant de la TVA sur le prix d’achat de votre bien. En contrepartie, vous devez en rester le propriétaire pendant 20 ans. Si vous vendez avant, vous réglerez la TVA au prorata.
Loi Pinel
La loi Pinel permet d’investir dans des logements neufs ou en cours de construction avec des performances énergétiques élevées. En général, situé dans des zones où le marché immobilier est tendu, vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire. Ce dispositif est intéressant pour les foyers soumis à un impôt sur le revenu supérieur à 2 500 € par an. Il reste important de ne pas penser qu’à l’allègement fiscal, la rentabilité du bien doit être présente sans l’imposition avantageuse. En d’autres termes, veillez à payer un prix d’achat qui n’est pas surévalué ou vous perdrez de l’argent à la revente.
Les conditions et avantages fiscaux de la loi Pinel :
| Budget maximum investi par foyer/an | 300 000 € et |
| Budget/taille du logement | 5 500 €/m² |
| zones éligibles fin 2022 | A, A bis, B1 |
| Normes du logement | RT 2012 ou Label BBC 2005 |
| Plafond de Loyer (coefficient multiplicateur de 0,7 +19/surface utile | Zone A = 13,09 €/m²
Zone A bis = 17,62/m² Zone B1 = 10,55/m² |
| Durée de l’investissement | 6 ans — 9 ans ou 12 ans |
| abattement fiscal |
|
| Locataire |
|
Loi Denormandie
La Loi Denormandie est l’équivalent de la loi Pinel, mais pour les logements anciens. Les abattements fiscaux sont identiques :
- 12 % sur 6 ans de mise en location
- 18 % sur 9 ans de mise en location
- 21 % sur 12 ans de mise en location
Pour bénéficier de ces réductions d’impôts, l’acquéreur doit réaliser des travaux conséquents afin de réhabiliter le logement et améliorer les performances énergétiques de celui-ci.
Loi Censi-Bouvard
La Loi Censi-Bouvard fait partie du dispositif LMNP, loueur meublé non professionnel. Mais, elle s’applique lors d’investissement locatif dans les résidences gérées ou les EPHAD.
L’avantage fiscal est une baisse d’impôt dû sur le revenu de 11 % de la valeur du bien HT [maximum 300 000 €] pendant 9 ans. Les autres caractéristiques du LMNP s’appliquent également.
A noter que dans le cadre du LMNP ou de la loi Censi-Bouvard, le bail est commercial.
Loi Malraux
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs, lourdement imposés, amoureux des vieilles bâtisses à restaurer. Elle permet d’obtenir un crédit d’impôt en fonction du montant des travaux engagés. Au maximum, 400 000 euros sur 4 ans.
Bénéficiez d’une réduction de 22 % à 30 % sur vos impôts. En complément, déduisez les frais réels comme l’assurance, les charges locatives, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.
Participez à la restauration et à la conservation du patrimoine grâce à ce dispositif.
Le déficit foncier
Dans le cadre de l’allocation de logement nu, vos revenus locatifs rentrent dans votre assiette d’imposition sur le revenu. Afin de diminuer ce dernier, le régime au réel vous permet de déclarer un déficit foncier.
Un déficit foncier résulte d’un montant issu des revenus fonciers inférieurs au coût du bien immobilier. Sont pris en compte dans le calcul :
- la taxe foncière ;
- frais de mise en gestion locative ;
- petits travaux et entretien ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- assurance ;
- intérêt et frais d’emprunt.
Ces charges viennent en déduction de vos revenus locatifs dans une limite de 10 700 € par an. De cette façon, vous pouvez ne pas être soumis à l’impôt sur le revenu. Si vous avez un déficit foncier plus élevé que le plafond annuel, vous pouvez le reporter l’année suivante.
Acheter en nu propriété
L’achat en nu propriété revient à acheter un bien et laisser son usufruit à une autre personne qui l’habite ou le loue. Il s’agit donc d’un démembrement de propriété.
L’avantage est de payer un bien en dessous de la valeur du marché, d’environ 30 % à 50 % en moins. Ensuite, l’acquéreur ne se charge que des travaux lourds, toute la gestion du bien revient à l’usufruitier.
Les impôts fonciers et taxes d’habitation sont à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement. Le bien ne sera pas non plus imposé à l’IFI.
Payer moins d’impôts en investissant dans les SCPI
Investir dans les SCPI revient à acheter des parts d’un parc immobilier locatif qui s’inscrit dans une législation de défiscalisation.
Les SCPI dites fiscales bénéficient des avantages octroyés par les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux… Tout dépend du choix de la SCPI pour ses investissements.
Vous pouvez donc bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu à la hauteur de votre investissement dans la SCPI fiscale.
L’avantage des SCPI est un ticket d’entrée beaucoup plus faible que l’achat d’un bien en direct. La gestion est totalement déléguée et les impôts prélevés à la source.
Ce type d’investissement est intéressant sur le long terme et en vue de faire baisser son imposition. Rien à voir avec la SCPI de rendement. Vous ne générez pas de revenu complémentaire, ou si peu, ce n’est pas le but.
Diminuer ses impôts sur la succession grâce à l’assurance-vie et l’immobilier
Dans le cadre d’un patrimoine financier et immobilier à léguer, optimiser la fiscalité de sa succession permet d’éviter de payer jusqu’à 45 % d’impôts à l’État.
Le démembrement de propriété
La transmission d’un bien immobilier en nu-propriété permet de payer les droits de succession sur la valeur du bien en nu-propriété, donc sur un montant inférieur par rapport à une pleine propriété. L’usufruit revient automatiquement aux héritiers au moment du décès du donateur.
La SCI familiale
Dans le cadre de la transmission d’un projet immobilier, la création d’une SCI familiale peut être étudiée.
La SCI permet aux parents de faire des dons de parts sociales dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans sans subir de taxe. Si la totalité des parts est donnée de leurs vivants, les enfants héritiers sont donc propriétaires et ne payeront aucun droit de succession.
C’est une solution sur laquelle se pencher dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.
À noter qu’il est possible d’appliquer un démembrement à des parts de SCI, et donc d’effectuer des dons de part en nu-propriété. Les parents gardent l’usufruit, qui sera transféré aux héritiers directement au moment de leur décès. Là encore, les droits de succession ne s’appliquent pas.
La forêt
Investir dans un bois, une forêt ou une société de gestion forestière pendant au moins 30 ans s’avère avantageux lors d’une succession. Il s’agit d’un produit pour diversifier son patrimoine.
Vous pouvez obtenir un abattement fiscal de 75 % lors de la transmission, à partir de 30 000 euros de placement.
L’assurance-vie
Souscrire à une ou plusieurs assurances-vie offre une niche fiscale dans le cadre de la succession.
L’assurance-vie permet de choisir le ou les bénéficiaires des fonds en cas de décès. Les sommes versées sont exonérées d’impôts jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, puis imposable à 20 % jusqu’à 852 500 €. Au-delà, le taux atteint 31,25 %. L’assurance-vie et les sommes versées sur ce compte doivent être réalisées avant les 70 ans du souscripteur. Passé cette date, un abattement maximal et forfaitaire s’applique au global à hauteur de 30 500 €.
Optimiser une succession en investissant dans l’Art
Pour les passionnés d’art contemporain et les grands comptes, investir dans une œuvre d’art est d’abord un plaisir immense. Et, pour joindre l’utile à l’agréable, une possibilité d’alléger fiscalement ses héritiers le jour de la succession. En effet, les droits de succession sont payables en effectuant un don d’œuvre d’art coté. Veillez tout de même à détenir tous les justificatifs et factures concernant la valeur de la pièce unique.
Pour les entreprises, il est également intéressant d’investir dans des œuvres d’art afin de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les sociétés. L’abattement peut atteindre 20 000 € étalés sur 5 ans ou 0,5 % du CAHT. En contrepartie, les œuvres doivent être exposées dans l’entreprise aux yeux de tous les salariés ou accessibles au public pendant au moins 5 ans.
La fiscalité en matière d’investissement peut servir à orienter votre choix de placement. La défiscalisation d’un investissement constitue un bonus non négligeable. Il est aussi important de considérer la totalité de vos revenus imposables afin d’optimiser la charge fiscale avant de lancer un nouveau projet immobilier. Voilà pourquoi plusieurs dispositifs légaux existent, pouvant s’adapter à tous les patrimoines.
